不动产评估中涉及增值税处理的专家提示
（湘评协专家提示第1号）
本提示仅代表起草专家个人观点，不能替代相关法律法规、资产评估执业准则，也不能替代资产评估专业人员个人的职业判断，在执业中资产评估专业人员应结合项目实际情况、自身职业判断合理使用，不能直接照搬照抄。一、引言根据《资产评估执业准则——不动产》：“不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行*法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估”。不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益，不包含海域、林木。“企业所拥有的不动产通常在存货、投资性房地产、固定资产、在建工程以及无形资产等科目中核算，且可能存在同一不动产账面价值由多笔余额构成的情形”。资产评估专业人员应当结合评估项目的评估目的、价值类型、评估对象和范围考虑评估结论是否采用含增值税口径或不含增值税口径，并在资产评估报告之假设条件、评估方法、特殊事项说明中披露该事项，便于报告使用者理解评估结论对应的价值内涵。在资产评估通常遵循“所选取的价格标准应该在评估基准日有效”的原则，资产涉及的税率应该是评估基准日的税率。二、一般处理原则不动产评估实务操作中，应针对增值税一般纳税人和小规模纳税人分别考虑增值税处理方式。1.当评估对象所在主体是一般纳税人时，其会计报表所列示的不动产一般为不含税口径（营改增前，即年4月30日购置或建设的不动产账面为含税金额），当评估基准日为年4月30日后，无论是单项资产还是整体资产评估，为与账面值匹配，评估结果一般为不含税价。2.当评估对象所在主体是小规模纳税人时，其会计报表所列示的不动产均为含税口径，因此无论是单项资产还是整体资产评估，评估结果一般为含税价。以上所称整体资产评估包括企业价值评估以及合并、分立、改制、以财务报告为目的的净资产评估。三、不同评估目的时应注意的问题1.以抵押为目的的评估。如果评估委托合同约定的评估价值类型为市场价值，通常按照一般原则处理；如果评估委托合同约定的评估价值类型为抵押价值，抵押价值为市场价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值，此税金包含房地产转让时所计算的增值税税额，故应为不含增值税。2.以国有土地上房屋建筑物征收和土地收储为目的所涉及的不动产评估。按照国家收回土地使用权免征增值税的规定，评估价值通常为不含增值税。3.以资产交易、租赁、诉讼审理为目的的评估。通常按照一般原则处理，委托人有特殊要求，通过委托合同予以明确。四、采用不同评估方法时应注意的问题1.市场法评估测算采用市场法对单独不动产进行评估测算时，应当统一可比交易实例的交易价格内涵，对可比交易实例的交易价格统一税费负担调整。资产评估专业人员应当